Svetový deň nájomníkov: Aké zmeny čakajú nájomné bývanie od roku 2027?

Dnes, 5. októbra, si pripomíname Medzinárodný deň nájomníkov. Tento rok prichádza len niekoľko dní po významnej udalosti, ktorá sa dotkne aj prenajímateľov a ľudí bývajúcich v nájme. Parlament 1. októbra 2026 schválil nový Občiansky zákonník.

Ide o jednu z najväčších zmien slovenského súkromného práva za posledné desaťročia. Nový zákonník má nahradiť súčasnú právnu úpravu pochádzajúcu ešte z roku 1964 a má nadobudnúť účinnosť 1. júla 2027. Dovtedy sa nájomné vzťahy naďalej riadia súčasnými pravidlami.

Čo sa má pri nájomnom bývaní zmeniť?

Väčší dôraz na nájomnú zmluvu

Jednou z hlavných zmien je väčší význam toho, čo si prenajímateľ a nájomník dohodnú priamo v zmluve.

Nový Občiansky zákonník má priniesť jednotnejšiu úpravu nájomných vzťahov a zároveň väčší priestor na jasné nastavenie práv a povinností oboch strán.

V praxi to znamená, že dobre pripravená nájomná zmluva bude ešte dôležitejšia než dnes. Mala by presne upravovať napríklad výšku nájomného, podmienky jeho zmeny, spôsob ukončenia nájmu, kauciu či odovzdanie nehnuteľnosti.

Chcete svoju nehnuteľnosť prenajať a nechcete celý proces riešiť sami? V Renovin Reality vám pomôžeme s prezentáciou nehnuteľnosti, hľadaním vhodného nájomcu aj samotným procesom prenájmu.

Zvyšovanie nájomného

Nová právna úprava počíta aj s jasnejším nastavením spôsobu, akým sa môže nájomné počas trvania nájmu meniť.

Prenajímateľ a nájomník si môžu mechanizmus zvyšovania nájomného dohodnúť už pri podpise zmluvy – napríklad jeho naviazanie na vývoj inflácie.

Výhodou je väčšia predvídateľnosť pre obe strany. Nájomník už pri podpise vie, za akých okolností sa môže jeho nájom zvýšiť, a prenajímateľ má vopred dohodnutý mechanizmus jeho úpravy.

Práve preto bude dôležité venovať zneniu nájomnej zmluvy dostatočnú pozornosť.

Výpoveď nájmu na dobu neurčitú

Výrazná zmena sa týka aj nájomných zmlúv uzatvorených na dobu neurčitú.

Parlamentom schválená úprava počíta s možnosťou, aby prenajímateľ za zákonom stanovených podmienok vypovedal nájom na dobu neurčitú aj bez uvedenia dôvodu.

Počas parlamentného prerokovania bola pri tomto type výpovede pôvodne navrhovaná šesťmesačná lehota skrátená na tri mesiace.

Zostávajú pritom aj ďalšie zákonné dôvody na skončenie nájmu, napríklad závažné porušovanie povinností nájomníkom.

Bytové náhrady sa menia

Nový zákonník mení aj doterajší systém bytových náhrad, ktorý komplikoval najmä niektoré prípady ukončovania nájmov na dobu neurčitú.

Cieľom novej úpravy je celý proces zjednodušiť a odstrániť časť povinností, ktoré dnes prenajímateľom komplikujú ukončenie nájomného vzťahu.

Aj preto sa očakáva, že nájom na dobu neurčitú môže byť pre vlastníkov nehnuteľností v budúcnosti praktickejšou možnosťou než dnes.

Kaucia bude mať jasnejšie pravidlá

Nová úprava počíta aj s podrobnejšími pravidlami pre finančnú zábezpeku – kauciu alebo depozit.

Presnejšie má byť upravené, na čo môže byť zábezpeka použitá, aké podmienky sa na ňu vzťahujú a ako sa má po skončení nájmu vysporiadať.

Pre prenajímateľov aj nájomníkov bude preto dôležité mať pravidlá týkajúce sa kaucie jasne uvedené priamo v zmluve.

Odovzdávací protokol bude ešte dôležitejší

Pri prenájme bytu by sa nemalo zabúdať ani na jeho stav pri odovzdaní.

Ak sú v byte drobné vady alebo poškodenia, o ktorých nájomník pri prevzatí vie, je vhodné ich čo najpresnejšie zaznamenať.

Ideálnou súčasťou prenájmu by preto mal byť odovzdávací protokol, fotografie nehnuteľnosti, stavy meračov, zoznam vybavenia a zaznamenanie existujúcich poškodení.

Takýto postup chráni prenajímateľa aj nájomníka a môže výrazne uľahčiť riešenie prípadných sporov pri skončení nájmu.

Hľadáte byt alebo dom? Ozvite sa nám alebo si pozrite našu aktuálnu ponuku. Radi vám pomôžeme nájsť bývanie, ktoré bude zodpovedať vašim potrebám.

Čo sa stane po skončení nájmu?

Počas prerokovania zákona sa riešila aj otázka automatického obnovenia nájmu v prípade, že nájomník po skončení zmluvy zostane v byte.

V parlamente však bol prijatý pozmeňujúci návrh, podľa ktorého sa všeobecné pravidlo o automatickom obnovení nájmu na nájom bytu nepoužije. Samotné pokračovanie v užívaní bytu po skončení nájmu teda nemá automaticky znamenať vznik nového nájomného obdobia; ďalšie pokračovanie nájmu si bude vyžadovať dohodu strán.

Pre obe strany je preto dobré sledovať dátum skončenia zmluvy a jej prípadné predĺženie riešiť včas a písomne.

Čo bude so súčasnými zmluvami?

Dôležitou otázkou je aj to, ako sa nová úprava dotkne nájomných zmlúv, ktoré sú uzatvorené už dnes.

Nový zákonník obsahuje prechodné ustanovenia, preto sa režim jednotlivých zmlúv môže líšiť podľa toho, kedy a podľa akej právnej úpravy boli uzatvorené.

Pre vlastníkov nehnuteľností preto bude pred plánovaným nadobudnutím účinnosti nového zákonníka vhodné svoje existujúce nájomné zmluvy skontrolovať a podľa potreby zosúladiť s novými pravidlami.

Dobrá zmluva bude základ

Hoci má nový Občiansky zákonník nadobudnúť účinnosť až 1. júla 2027, už dnes je dobré vedieť, akým smerom sa pravidlá prenajímania menia.

Pre prenajímateľov bude ešte dôležitejšie presne nastaviť podmienky nájmu, kauciu, zvyšovanie nájomného či spôsob skončenia zmluvy. Nájomník by zase mal už pri podpise presne vedieť, aké sú jeho práva a povinnosti.

A práve dnešný Medzinárodný deň nájomníkov je dobrou príležitosťou pripomenúť si, že bezproblémový prenájom sa nezačína až odovzdaním kľúčov. Začína sa jasnou dohodou a dobre nastavenými podmienkami.

Chcete prenajať svoju nehnuteľnosť? Hľadáte nový nájom alebo potrebujete pomoc s realitným procesom? Obráťte sa na Renovin Reality. Sme tu pre vás.

Renovin Reality – Spájame svet realít so skúsenosťami developera.

*Článok má informačný charakter a nenahrádza individuálne právne poradenstvo. Informácie vychádzajú zo stavu legislatívy k 5. októbru 2026.